房地产合同
房地产合同
（一）概念与作用
房地产合同有广义与狭义之分。广义的房地产合同是由地产合 同、房产合同、房地产合同三部分组成，狭义的房地产合同单指有关 土地与房屋密切相联系的合同。本条目中房地产合同是广义的房地产 合同，由如下三个部分组成：
1.地产合同。地产合同是指双方当事人就土地的使用权而达成的 具有权利义务关系的协议。
2.房地产合同是指房地产的买卖双方当事人为转变地产的使用权 或所有权，依法在自愿协商基础上形成的、具有权利义务关系的协 议。
3.房产合同是指签订合同的当事人就房产的使用权或所有权而达 成的具有权利义务关系的协议。
房地产是人们重要的生产资料和生活资料。随着我国改革开放深 人发展和市场经济制度的完善，房地产业将逐步成为国民经济支柱产
业，尤其是当前国家机关、政府机关、企事业单位的公有住房的改 革，是牵动千家万户切身利益的大事。为此房地产合同与人们生产、 生活息息相关，在国民经济中具有重要的作用。
（二）特征与分类
房地产合同具有合同一般特征外，还具有如下独特的特征：
1.房地产合同的标的具有特殊性。房地产合同的标的是土地和房 产，属于不动产范围。而房产又与土地紧密相连。其法律关系不仅反 映当事人之间的权利与义务关系，而且与政府的土地管理部门、房屋 管理部门也发生联系。
2.房地产合同具有较强的政策性。根据我国宪法规定，我国的土 地资源属国家所有，任何单位、个人都不能享有土地所有权。而当前 房地产改革刚刚开始，其法律规定尚未完善，为此签订房地产合同不 仅要依法签订，而且还要参照房地产政策。使合同条款符合国家法 律、政策规定。
3.房地产合同审批手续比较复杂。由于我国土地资源属国家所 有，为此在签订房地产合同时，必须通过土地管理部门、房产部门、 规划部门的审批、同意，合同才能生效。
房地产合同的种类很多。从总体来讲，房地产合同可分为地产合 同、房地产合同、房产合同，而每类合同又可以划分如下不同类型：
1.地产合同可分为如下几种：
(1)国有土地使用权出让合同（宗地出让合同）；
(2)国有土地使用权出让合同（成片土地出让合同）；
(3)国有土地使用权出让合同（划拨土地使用权补办出让合同）；
(4)外商投资企业土地使用合同（划拨土地使用权合同）；
2.房地产合同可分为房地产开发合同和房地产转让合同。
3.房产合同可分为如下几种：
(1)房屋租赁合同（综合类型）；
(2)商品房买卖合同；
(3)商品房租赁合同；
(4)商品房预售合同；
(5)公有房屋买卖合同；
(6)公有房屋租赁合同；
(7)私有房屋租赁合同；
(8)私有房屋买卖合同
（三）制作要求
房地产合同的格式根据房地产合同不同类型而定，具体请参照其 标准格式合同。
房地产合同的制作方式，根据其不同类型具有如下不同制作方式：
1.地产合同的主要内容包括：
(1)合同双方当事人的名称、地址、法定代表人等具体情况；
(2)签订合同的主要法律依据；
(3) 土地使用权的范围，包括地理位置、面积等具体规定；
(4) 土地使用权的具体期限；
(5) 土地开发与利用的权利和义务；
(6)地产出让金额及其支付方式；
(7)办理土地使用权的程序；
(8)违约责任；
(9)生效日期；
(10)争议解决方式；
(11)其他条款（包括合同附件)。
2.房地产合同主要内容包括：
(1)合同双方当事人的基本概况；
(2)签订合同的主要依据；
3)房产权属的种类和期限；
(4)房地产开发（包括买卖房产所有权或使用权的金额及其支付 方式等。
(5)办理房产权属转移程序；
(6)当事人双方的权利与义务；
(7)违约责任与争议解决方式；
(8)合同生效日期；
(9)其他条款。
3.房产合同的主要内容包括：
〔1)当事人双方的基本概况；
2)签定合同主要法律依据
3)房产权属的种类和期限
4)当事人双方权利与义务；
5)违约责任及争议解决方式；
6)合同生效日期；
7)其他条款。
(四）注意事项
签订房地产合同是一项涉及面广，法律关系复杂，政策性强的新 业务。因此要特别慎重地注意如下容易发生纠纷的几个问题：
对签定合同的主体资格审查。我国的房地产关系十分复杂，有 公房、私房、商品房等多种成分。为此，无论是对房地产开发利用， 还是房产买卖、租赁，一定要严格审査双方的主体资格。只有依法审 査其主体资格符合法律规定情况下，签定的合同才能发生法律效力， 否则就会使合同无效。
2.注意地产使用权转移程度。地产所有权属国家所有，任何单位 和个人或者开发商都只能享有土地使用权。同时国家对不同土地出让 期限都有不同规定。为此在签订房地产合同中要注意地产使用权转移_度，必须在合同中有明确规定，才能维护当事人双方的权利。
3.注意出让和转让的房地产用途。房地产开发要符合我国法律、 政策规定，因此要特别注意房地产出让和转让的用途不得违反国家法 律政策规定，不得违背社会公共利益。
4.房地产开发与利用，往往牵涉到其他人的居住、生产问题，应 注意这些人的安置工作。防止侵犯他人的合法权益而发生纠纷。
5.注意房地产出让与转让期限。在房地产合同签订过程中，尤其 是地产合同签订，国家对出让与转让土地使用权都有明确的使用期限 规定。为此，必须根据自己实力来签定，以免产生纠纷。