企业租赁经营合同
企业租赁经营合同
（一）概念与特征
企业粗赁经营合同是指企业所有者（出租人）与承租者（承租 人）当事人双方之间就企业经营管理权的转移订立的确定双方权利义 务的协议。这是完善企业经营机制的一种法律形式，是一种新型合 同。
企业租赁经营合同具有以下基本特征：
1.企业租赁经营合同的核心是转让经营权。企业租赁经营合同中 所涉及的经营权，是整个租赁企业，经营权行使的结果，不但直接涉 及承租人本身的经济利益，而且也关系到国家利益、社会利益以及承 租企业全体职工的切身利益。离开经营权的实质内容，企业租赁经营 合同将无法成立，而且也没有任何实际意义。
2.企业租赁经营合同的主体具有广泛性、选择性和固定性。首 先，企业租赁经营合同的承租方包括个人承租、合伙承租、企业法人 承租等多种形式。当承租人具备必备条件后，还要经过出租方公开招 标，根据承租人的投标情况，从中择优聘用，才能最后确定。因此， 企业租赁经营合同的承租方具有广泛性和严格选择性的特点。其次, 企业租赁经营合同的出租方又具有明确的固定性。租赁企业是全民所 有制企业的，必须由企业的主管部门作为国家代表担任出租方，行使 企业的出租权，租赁企业是集体所有制企业的，必须由其职工代表大 会选出的代表或委托主管部门代表集体企业担任出租方。
3.企业租赁经营合同的标的是整个企业。企业租赁经营合同的出 租方是将整个企业交给承租方生产经营，承租方取得租赁企业的经营 管理权，而不是简单的使用权。企业作为租赁经营合同的标的，包括 以下具体内容：企业的名称、性质、地址、企业的有形财产（如企业
的厂房、机器、设备、资金、产品、商品等）、企业的无形财产（如 企业的产品信誉、商业信誉、技术水平、商标权、专利权等）以及企 业现存的一切状态和外部环境（如企业人员构成、生产经营状况、市 场销售、地理环境等）。以整个企业作为标的，是企业租赁经营合同 区别于一般租赁合同最根本之处。承租方不但享有对租赁企业的生产 经营权，而且享有有限制的处分权，如对租赁企业人员、职工的任免 权、奖惩权、录用解聘权，是租赁与经营权利的结合。
4.企业租赁经营合同中的租赁对象有其特定的适用范围。企业租 赁经营合同中的租赁对象原则上适用于小型全民所有制企业和集体所 有制企业，实行租赁的企业在现存状况上基本上是保本或微利以及亏 损的企业，在行业上以商业、服务业、饮食业、修理业居多。随着租 赁经营形式的发展与完善和经济体制改革的不断深人，租赁经营合同 的适用范围也将进一步扩大。
（二）种类
根据签订企业租赁经营合同承租方当事人的身份来分类，企业租 赁经营合同可分为个人租赁、合伙租赁、全员租赁、法人租赁四种形 式。
1.个人租赁。个人租赁即个人承租经营企业。
2.合伙租赁。合伙租赁是指二人及二人以上合伙承租经营企业。
3.全员租赁。全员租赁即企业全员租赁，是指本企业全体职工承 租经营企业。
4.法人租赁。法人租赁又叫企业对企业租赁，是指一个企业承租 经营另一个企业。
企业租赁经营合同还可以根据其他标准，从不同角度进行分类, 如根据企业租赁经营合同的租赁对象进行分类等。不同的租赁经营形 式，合同当事人双方的权利义务关系亦不尽相同。
（三）制作方法
制作企业租赁经营合同包括首部、正文、尾部三个部分。企业租赁 经营合同的首部要写明合同名称，出租方、承租方、承租经营者名称、租 赁企业名称、地址，所有制性质、账号、经营范围，出租方和承租方签订 合同的根据等内容。合同的尾部要写明合同生效日期，合同正本份数，由 出租方和承租方各执1份，副本一式几份，附件几份，出租方和承租方名 称、地址，出租方加盖公章，法定代表人姓名、签章，承租经营者姓名、 签章，代理人姓名，承租方保证人姓名，签约时间、签约地点（年、月、 日）。
合同的正文部分是合同的主体部分，要写明如下主要条款：
1.租赁企业概况。企业租赁经营合同的标的是整个租赁企业，它 包括企业的有形财产和无形财产，自有财产和其他财产以及企业的资 产和企业的负债等情况。在签订企业租赁经营合同时，必须对租赁企 业进行资产评估，其结果作为企业租赁经营合同的标的。合同中必须 写明租赁企业概况，包括固定资产和自有流动资金，产品的质量、产 量和销售等情况，设备及技术更新状况，管理人员和职工素质等。
2.租赁期限和具体起止时间。
3.办理交接手续的具体时间、地点、方法和程序。
4.经营目标。经营目标是指承租方在承租期内必须完成的指标， 包括租赁经营期间的总体目标和年度经营目标。
5.租金。租金包括租金数额、租金计算方法、租金交付期限和交 付办法等内容，合同中必须分项写明。
6.租赁收人的分配比例。租赁期间所得收人，除依法纳税外，分 配比例划分为承租方收人（含租金）、生产发展基金、奖励基金和福 利基金。另外，对承租方收人分配也要规定具体办法。
7.企业租赁前债权债务及遗留亏损的处理原则和方法。
8.担保的形式。
9.出租方和承租方双方的权利和义务。
10.合同的变更和解除。
11.违约责任。合同中应明确具体规定出租方和承租方的具体违 约责任。
12.租赁期满后资产的返还、评估和验收的程序和方法。
13.产生纠纷之后的具体解决方式。
14.合同当事人双方认为必要约定的其他条款。
（四）注意事项
签订企业租赁经营合同应注意如下事项：
1.在签订企业租赁经营合同时，必须对租赁企业进行合理的资产 评估，以其结果作为合同的标的。租赁经营合同标的的内容必须完整 齐全、具体明确。
2.承租人要对企业进行租赁经营，必须提供相应的担保和具体的 担保形式。
3.在企业租赁经营合同中要明确规定租金的数额、计算方法W爻 缴纳期限。如何确定和计算租金，有以下三种做法：一是将租金分为 纳税租金和不纳税租金；二是实行基数递增租金；三是实行固定租金 制。这几种方法各有利弊，应依据具体情况灵活选择。此外，还有其 他一些计算方法，确定租金应兼顾国家、企业、职工、承租方等各方 面的利益，根据企业状况由双方商定。
4.在租赁经营合同中要明确规定当事人双方权利与义务。确定双 方的权利义务时，应遵循平等、对应的原则，从实际出发。
5.在租赁经营合同中，必须把变更、解除和纠纷处理办法具体 化，并明确双方责任，以便发生纠纷、违约时明确是非，分清责任， 约束双方按合同规定行事。
6.租赁期满，出租方同意承租方继续承租的，必须重新订立合同 并按照国家有关规定办理法人变更登记手续。租赁期满前6个月，出租方和承租方应当明确是否继续租赁关系。