完善住房公积金贷款政策的探讨

　　住房公积金是一项单位为职工缴存的长期住房专项储金，具有保障性、互助性、长期性、专用性、强制性、政策性等特点。二十年来，往房公积金在改善职工住房条件上发挥的作用日趋明显，在全市个人贷款金融市场中的地位日益突出，多项重点工作取得了新发展、新突破。

　　个人住房公积金贷款属于政策性住房贷款，向正常缴存公积金的职工提供住房贷款需求，其利率低于同期商业银行贷款利率，一定程度上解决了职工购建房资金不足的问题，但是近年来我国房价涨幅较大，甚至超出了大多数职工的购买能力。由于住房是生活必需品，因此如何保障广大职工的购房需求，尤其是中低收入职工的住房需求，成了我国当前尚待解决的社会问题。此外作为住房贷款市场的产品，个人住房公积金贷款同样面临着市场竞争压力。因此需要金融、房地产等相关管理部门作进一步的理论研究。

　　一、现行住房公积金贷款的政策和特点

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　　目前天津市主要存在三类住房贷款：住房公积金贷款、商业银行住房按揭贷款和中德住房储蓄贷款。尽管住房公积金管理部门发放贷款不以追求利润最大化为目标，但所占住房贷款市场份额能够直接体现住房公积金的保障性作用，以及中心的管理水平和服务效率。

　　（一）贷款期限及额度的计算标准

　　1.贷款期限的计算标准。一是根据房屋类型将贷款期限分为30年、20年和10年：二是考虑借款人的年龄，借款人的年龄与贷款年限之和不能超过法定退休年龄后五年。最终贷款期限不能超过两种方法计算的低值。

　　2.贷款额度的计算标准。一是根据借款人住房公积金月缴存基数、缴存比例等基本信息计算贷款额度：二是按照房屋价格、房屋面积计算额度；三是按照住房公积金账户余额倍数计算贷款额度；四是最高限额。职工本人申请的最高限额为50万，职工及其配偶申请贷款最高限额为70万。最终贷款额度不能超过四种方法计算的低值。

　　（二）公积金贷款的低利率政策减轻了职工的还款压力

　　目前住房公积金实行的是“低存低贷”利率政策，即无论存款或是贷款，其利率水平都低于同期商业银行的存款利率和贷款利率。现行住房公积金贷款年利率是4.5%，按揭贷款的年利率是6.55%。以贷款20年，贷款金额1000000为例，使用等额本息还款法，公积金贷款每月还款6326.49元，按揭贷款每月还款7485.20元，每月相差1158.71元，20年还清就相差278090.4元，对于普通职工家庭来说不是一笔小的数目。从低利率政策可以体现出公积金贷款的优势。

　　（三）多种还款方式，使职工还款更加便捷

　　办理住房公积金贷款后，职工可以申请开通委托提取和余额还贷业务。委托提取业务。即每月偿还贷款本息后，职工和配偶的住房公积金账户资金自动划入借款人住房公积金龙卡银行储蓄账户，减少了职工还款后到柜台提取手续。余额还贷业务，即可用本人和配偶的住房公积金账户余额直接偿还贷款利息，解决了职工自行垫资还款。

　　（四）贷款利息可抵免个人所得税

　　办理住房公积金贷款的职工，每月可以使用还款凭证，以其贷款利息抵免个人所得税，从而减轻了职工还款的资金压力。

　　（五）住房公积金贷款在平稳运行中求发展

　　1.2012年共向4.4万户职工家庭发放个人住房公积金贷款159.7亿元，支持职工购房397.2万平方米。截至2012年底，累计向56.8万户职工家庭发放个人住房公积金贷款1194.8亿元，累计回收贷款本金621.7亿元，贷款余额573.1亿元，比上年末分别增长8.4%、15.4%、18.2%和12.6%；住房公积金资金使用率80.3%，贷款逾期率0.02%，较年初降低了0.01%o。截至2012年底，累计向5个公共租赁住房项目发放住房公积金贷款17.1亿元，累计回收贷款2.8亿元，贷款余额14.3亿元，无贷款逾期。

　　2.不断推出新政策，简化了贷款手续，缩短了贷款时限。2012年出台了贷款的新政策。主要向年轻职工、中低收入职工等刚性购房需求的人群倾斜，对购买保障住房的职工，贷款额度调整为不高于账户余额的20倍，对购买其他首套住房的职工调整为不高于账户余额的15倍，对于贷款职工还可享受提取父母公积金的政策。同时将贷款办理时间由原来的15个工作日压缩到8个工作日，增强了贷款的竞争优势，成为提高公积金市场占有率的重要保障。

　　二、完善住房公积金贷款政策建议

　　（一）提高贷款最高限额，更好地满足职工贷款需求

　　近几年，我国房价飞速上涨，已远远超出了人们的支付能力，贷款可以减轻职工的资金压力，因此在设定贷款限额上应充分考虑房地产市场的价格因素。目前，公积金贷款最高限额为职工本人申请的为50万，职工及其配偶申请贷款的为70万，远低于购房资金差额，在这种情况下，职工只能办理住房公积金（组合）贷款或按揭贷款，从而减少了公积金贷款的市场份额。

　　（二）适当降低贷款成本

　　职工申请住房公积金贷款时，需根据贷款金额和年限支付担保费。以某职工贷款金额50万元为例，贷款期限为20年，公积金贷款年利率4.5%，职工需支付担保费5000余元，从而增加了贷款成本，而一笔按揭贷款，借款人无需缴纳任何费用。因此，为减少借款人贷款开支，可以考虑降低或取消贷款担保费。