进一步规范和加强业主委员会工作的通知

进一步规范和加强业主委员会工作的通知

各物业公司、各社区居委会、各建设单位、各小区业主委员会：

随着物业管理行业的发展、物业管理法规的建立健全，我区的物业管理水平得到了不断提高，业主委员会作为物业管理的责任主体，扮演着越来越重要的角色，但由于种种原因，使业主委员会的作用不能及时、有效的发挥，极大的阻碍了我区物业管理行业的快速发展。为加强对小区物业管理的监督、促进业主与物业公司间的沟通，切实维护广大居民的合法权益，更好的做好小区物业管理，现将业主委员会的成立程序及工作开展要求通知如下：

一、业主委员会成立相关事宜。

我区现有62家物业管理企业，管理着227个项目，物业管理覆盖率达到了90%，业主委员会成立率达到了80%。业主委员会作为小区物业管理方面的责任主体，是居民自治管理的组织，其作用是不容忽视的，由此，业主委员会的成立工作也显的愈发重要。

（一）成立业主委员会必须具备下列条件之一：

1、新建商品物业出售建筑面积达到50%以上；

2、新建商品物业首批业主正式入住物业已满18个月；

3、原有居住物业区域公有住宅出售达到40%以上；

一个物业区域只能成立一个业主委员会。

（二）成立程序

成立业主委员会一般程序为：

1、成立业主委员会筹备小组

小组成员由业主代表、所在地居委会及开发商组成。

2、选举业主代表并公示

业主委员会筹备小组可视小区的大小及入住率决定选举单位，按照每单元或每栋楼选一名业主代表（按照单位的入住率计算）。选票必须由业主当事人、当事人的书面委托人或其当事人直系亲属填写，他人填写无效。

业主代表选出后必须将业主代表名单及选举过程进行公示，若无异议确定召开业主代表大会的时间及业主委员会人员数量（7—11人的单数）。

3、召开业主代表大会

召开业主大会（业主代表大会）应提前15天通知全体业主并告知所在地居委会及物业行政主管部门，邀请物业所在地居委会、物业行政主管部门参与。将与会人员签到表、黑板、选票、投票箱、业主公约、业主大会章程准备好，安排专人对会议内容进行记录。

由主持人介绍与会人员情况，以下依次为领导讲话、开发商介绍小区情况、筹备小组汇报工作、主持人介绍选举注意事项后开始投票选举业主委员会委员，委员选出后由委员选出业主委员会主任（主任1名，副主任1—2名）。委员及主任的确定为过总选票的50%生效。

业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

　　（二）遵守国家有关法律、法规；

　　（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

　　（五）具有一定组织能力；

　　（六）具备必要的工作时间。

业主委员会选举产生后由主任宣读业主委员会章程及业主公约，用书面或举手的方式表决通过。

业主委员会选举成立后，将业主委员会成员名单进行公示，公示不得少于7天。若无异议召开业主委员会第一次会议，主要讨论业主委员会分工问题。

召开业主大会成立业主委员会一般适用于业主人数较少的物业区域或办公楼。

4、材料上报

业主委员会筹备小组应当在30日内持业主委员会相关材料（业主委员会成立申请、业主委员会筹备小组名单、业主代表选票、业主委员会选举选票、会议纪要、委员责任分工、通过的业主委员会章程及业主公约）报城管局物业处登记备案。

二、业主委员会工作开展

（一）职有所司分工配合

业主委员会经行政主管部门批复成立后，业主委员会主任应及时召集业主委员会成员召开工作会议，会议上主要讨论职责分工问题，必须有专人负责物业管理方面的咨询及投诉处理工作。会议内容记录备案，会后各委员按照划分的职责，各司其职，开展工作。

对于政府及行政主管部门的工作，应积极响应、积极行动，对于开展的各项活动，应予以配合。

（二）定期交流汇报工作

业主委员会应当每月召开一次业主委员会会议，各委员按照职责分工汇报工作情况，对于有疑义的问题及时与会反映，共同商讨解决方案；及时对业主反映的热点难点问题予以商讨解决，对于具有时效性、普遍性的问题或业主急待解决的问题委员个人又无法解决的，应及时向业主委员会主任汇报，召开临时会议商讨解决；经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

（三）监督维护 加强学习

业主委员会应对物业管理合同充分予以重视，监督业主及物业公司对合同的执行情况，对于违反合同内容的行为或其他违法违规行为应予以制止并及时协调，协调不了的应及时向相关部门报告。

业主委员会是小区居民自治管理的组织，永远将全体业主的利益为放在第一位，业主委员会的行为代表了小区业主的共同意愿，业主委员会工作就是维护小区业主合法权益的工作，对于侵犯小区居民利益的问题，要早发现、早研究、早解决。要充分做好这个工作，就必须对当前的法律法规及其他地市的先进经验有所了解。业主委员会应定期组织委员进行学习，通过学习增强对物业管理的了解，促进对物业管理知识的掌握，并向居民宣传物业管理知识，便于工作的进一步开展。

（四）考核指导促进提高

业主委员会的每次会议记录都应及时报城管局物业处备案。一年内连续超过3次未召开业主委员会会议或累计超过6次者，取消业主委员会资格；业主委员会应当充分履行自己的职责，区城管局将对各业主委员会进行不定期检查，对于居民满意率较低及不作为的业主委员会将予以通报批评，情节严重或违法乱纪者将取消其业主委员或业主委员会资格。各业主委员会都应提高认识、恪尽职守，为推进开发区的物业管理的发展做出应有的贡献。

三、业主大会及业主委员会应注意的问题：

1、只有一个业主或业主较少且经全体业主同意不成立业主委员会的，应书面征求意见或召开业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

2、业主委员会履行以下职责：

　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

　　（四）监督业主公约的实施；

　　（五）业主大会赋予的其他职责。

3、业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。

4、业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

5、经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

6、业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

　　（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

　　（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

　　（四）有犯罪行为的；

　　（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

　　（六）拒不履行业主义务的；

　　（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

　　7、因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在区物业管理行政主管部门和街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

8、业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，由物业所在地的物业管理行政主管部门责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

9、业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　10、住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。

11、业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。

12、违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。

物业管理与人民群众息息相关，担负着改善居民居住环境、维护城市形象、提高城市水平的等重任，但它作为一个新兴行业，还需要各单位、各部门予以支持配合才能顺利发展，望各单位接通知后严格按照通知要求，宣传、开展业主委员会工作，为我区物业管理行业水平的进一步提高做出贡献。

二○○四年七月二十七日

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