总规划师杨保军：城市未来发展规划带来的冲击_房地产资讯
大家好，刚才听了几位精采的发言，我很受启发。利用这个时间补充一下，刚才大家问到一个奥运会的问题，我认为他的观点是对的，但是北京奥运会对房地产有没有影响呢，我认为有影响，在座的可能也有深深的体会。那么就是一个问题，就是北京因为要举办奥运会，政府有几百亿的投资投下去了，这些投资投下去会产生什么影响，这些钱不会白投，它肯定要发挥效益，要附着在某些地方。
前不久我们在北部，就谈到了，因为一百亿的投资改善了我们北边的交通环境，还有绿化的建设，实际上都是附加在周边的几百万平方米的建设当中，最后还是有盈利的。因为时间不多了，我就尽快简短一些，先要回答一个问题，什么是城市规划，因为我们要讨论两者之间的关系，那么对城市规划的理解非常多，政府部门有政府部门的理解，学术界有学术界的理解，我们在现实当中有现实当中的理解，从学术的角度来看，城市规划是一个过程，就是对城市未来发展目标的确定，然后制定相应的一些纲领、措施、途径、步骤，并且通过对实践的引导，来实现这个目标，就是预期和行动，就是我们对城市的未来有一个目标，然后我们把这个目标确定了以后，我们就要去实现它，实际上是这样的。
规划有什么作用，城市规划，因为这个城市的发展，我们是很难完全控制它的，因为经济活动一直在市场经济条件下，但是有一条，你不管从事什么经济活动，显然你不能在空中进行，你要落地。因此就通过对土地来控制，对使用功能的划分，对开发秩序的安全等等，间接地来实现我们对这个城市的调控，它是这样一个作用。那么显然作为规划来说，它是一个政府行为，甚至于越来越倾向于演变成公共政策。 那么它要实现，通过规划实现国家的某一些发展政策，比方说国家提出开发大西部，那么相应的一系列大的基础建设等等就会跟上。
还有一个就作为政府提供管理的依据，这点大家都很清楚，还有一个更重要的是要协调各类开发，我们搞房地产的，知道要做产品，但是一个城市，房地产非常重要，但是如果是全是房地产，其他的东西没有协调好，这个城市它就是畸形的。再一个就是我们国家刚才谈到了目前正处在城市化快速发展时期，那么城市的发展，非常迅猛，那么在这样一个快速增长时期，我们的城市远远没有定形，没有定形，那么它将来会出现什么样的，有可能混乱，也可能有序，所以构筑一个良好的框架对城市来说至关重要。
再一个就是通过规划，那么我们来支配和引导这个城市的合理发展，我在里要说几点对一些认识上的一些偏差，第一个有一种看法，这个可能在座的也许有，就是认为城市规划不好，它不符合市场规律，它跟我们捣乱。实际上这个认识是不对的，首先我们都已经知道纯市场经济现在就完全自由市场没有了，美国也没有了。第二城市规划作为一种调控手段，它的目的不是要给房地产为难，他实际上是要使得土地的应用，综合的效率达到最大。
前天英国的一个专家过来跟我们座谈，他也谈到了一点，就是英国的房地产开发商，他们特别希望政府规划，他们不是反对政府规划，为什么？因为在市场经济条件下，他有一个特点就是不确定性，就是信息的分散不确定性，当没有任何的一个引导性的时候，虽然都是都带有一点的盲目性，因为你掌控的是有限的，就好比汪洋大海当中，一艘船，遇到风浪的时候，如果是不相干的人在船上就不知道怎么办，而这个时候如果有一个人指挥，这个船多半能够过这个难关，所以他们有一些确定性，对于投资者来说是好事。那么有了一定的确定性，那么这个时候再来各自开发自己的项目和产品，就要比较好了，而不是瞎蒙。
还有一个对于一些确定性的标准，比如说你准备搞一个非常好的楼盘，环境也好，你的设计，各方面都很好，那么你就希望这块地区将来能够是一个高品质的地区，但是这个时候你可能非常你的邻居，就边上这个楼盘也不要太差，就是弄几个工厂在这儿，否则这个地方不好卖了，所以说有了规划你就明白了，就是不会因为别人的行为而损害你的利益。
那么我们有一些例子可以说明这个。比如说我们海南，当时超出了这个规划的预期，就是控制不住，大量的人过去，所以到现在为止还有几百万平方米地在那么，既对开发商不利，也影响了海南十年的发展，到现在并没有从这个困境中走出。比如在锡林规划的时候，我们发现原来有的一条铁路，它是绕开了锡林，跟它没关系，所以这个城市仍然处在边缘化，根据这个研究，我们认为这条铁路应该经过它，那么后来也采纳了，今后它带来了什么，带来了一个区位条件的改善，带来了一个流，这个流一变，那么实际上对于这个城市来说，就带来了很多的商机。
所以我们说搞房地产要有城市的观念，需要研究这个城市，应该说对于一个城市来说，你也可以把它理解为一个更大的，更综合的一个房地产项目。还有一种错误观点，我认为也要说一下，就是规划师的盲目自信，我以前跟一个国外的，当然他是马来西亚的很大的开发商老板，他就说中国的规划师没什么用，规划就一个作用就是报批几项制度，我其实跟政府关系很好，用不着你这个规划来帮助，我也能批下来，所以他说最根本的是建筑师，他跟我讨论这个问题。后来我说，你说的我相信是对的，但是你所谓的规划师是什么样的规划师，我说我不清楚，那么如果说我来给你做这个项目，我会怎么做，最后做下来他成功了，他明白了，他说原来规划师是跟这个的，跟我原来理解的是不同。那么很多的规划师他们基于一些传统的理论方法，就是在经济时期沿用下来，他们来看来一些房地产的一些开发，显然它就起不到很好的作用。
那么我们在做重庆新的cbd的时候，我就举一个小例子，就是规划师怎么样通过自己的研究能够支撑一个大型的项目开发，当时很多国际知名企业一块儿参与的，像som，他们都一块来参与了，我们也参与了，那么在标书上有一个指标，他希望cbd和上海相关，就是600万的建筑院，这是一个标书，但是我们研究下来，我们发现这个量太高，当地现有的基础设施，包括它新建的基础设施，根本支撑不了。如果按这个去做，那么就要出现危机，甚至于瘫痪。所以我们就没有按照他这个标准去要求，而是按照尽可能地满足它的要求，然后提出来要兴建一种楼。实际上是违背了这个标准。 后来评标下来我们是中标了，很显然你这个东西摆出来以后，其他的也不行的，就是政府采纳了这个。这个我们做的一些分析。
再有一个不正当的观念，就是把设计当规划，相当多的开发商，我觉得也是这样的，我们都知道现在搞小区规划，很少有人去请规划师来给你做，给你来研究，一般就找个建设师，他说规划我就免费送给你了，建筑我帮你做，实际上你做的是总图的设计，关注的是空间环境、视觉、地面、户型等等。这个是设计，而不是规划。那么我们要看一下，城市规划和房地产，尽管两者有关系，他们能不能找到结合点，我觉得能，第一个就是说两者的目的是一致的，规划的目的是为了促进这个城市更加健康协调的发展。
房地产的开发也是一个目的，也是希望能够让我这个地方能够持续地繁荣，我们的产品能够火卖，我这个产品能够保值，增值，不管做房地产的还是做地产，这两个都是一个共同的愿望。第二手段是一致的，刚才任总实际上也谈到了，房地产的开发相当大的一部分利润来自于土地，以及附着在土地上的一些增值，规划的根本目的也是一样的。第三就是过程是一致的，我们都知道城市规划，当它确定了城市未来发展蓝图的时候，就要去实施它，在过去实施的主体是政府，由政府来投资，政府来推动，但是现在市场经济了，真正来实施城市规划的主体已经不再是政府了，政府他做一些工作，基础设施建设，通过这个来引导，但更多的是要靠房地产，当然用不同的投资渠道了。所以说这两者是密切相关的。那么这里有一些数据我们就不去细说。
第五我们讲城市规划对房地产开发的意义，我们认为城市规划它不仅仅是房地产开发应该遵循的原则，而且也是对你成功开发的保证。第二个城市规划有很多比较成熟的技术，这些技术可以应用于房地产开发，那么我们要看到随着我们国家政府职能转变，以及法制的逐步健全，那么很多原先我们房地产开发得以获益的因素在逐渐逐渐地淡化，比如说社会资源问题，原来很多房地产，然后他因为有比较好的社会关系，他就能拿到地，所以像我们北京确实有好多房地产开发商，他其实不开发房子，他就是通过这个土地基本上能赚钱了，这不是我瞎说的，真正在北京又拿地，又盖房子的不多。
好多地就我了解的有一些搞了好几次了。这种随着我们将来的招投标制度出来以后，这种肯定从这个途径想挣钱的渠道越来越窄，第二个就是时间，刚才任总也谈到了，房地产以前最有眼光的是知道一块地能升值，提前投入，然后等到城市开发，开发以后这个地方升值，然后我就赚钱了，不管是转土地，还是我开发产品，那么通过一个时间差我能获益。但是这块的获益空间，我个人认为也是在逐渐的缩小，而不是扩大。因为土地问题已经引起了中央的高度关注，那么你占而不用就要清理。另外一个我们几年前一直在说的一个，就是我们国家应该借鉴国外的一些措施，一旦这个用上以后，就会很好，所以你将来你占而不用的可能性不大。
第三个就是产品，第四就是资金实力，第五就是土地运作。我个人认为就是土地运作，这是将来你怎么样能够做好土地运作，应该作为你房地产开发公司一个最核心的竞争手段，那么在初期我们经常出现的一个状况，就是通过一个简单产品模仿就能赚钱，比如说四川的一个中小城市，它到深圳一看，深圳这个楼盘好卖，他回去就盖了一个，就是跟所有的资源条件，环境都不相关的，但是他都卖完了，这只能反映我们当时的房地产消费处于一个初级阶段，可是这样的做法肯定持续不了。规划和土地运作有什么关系，我们觉得土地运作你离不还城市这个大背景，因此刚才谈到了影响房价当中有一条城市，或者是区域，我觉得这个你从更开阔的眼光来看，这个看法是对的。那么我们在规划城市什么呢，不光要研究这个城市的过去和现在，最主要的是要把握它的未来发展的一个趋势，那么这样一种规律性，或者是一种发展趋势的判断，有助于我们做好自己的产品。那么城市规划，我觉得在我们房地产这个开发的时候，更多的用规划的眼光来思考，来做分析有益。
有两种，一种是被动的运作，就是你了解这个城市的规划，然后通过你对这个城市未来发展的研究，那么你选择若干具有成长潜力的地区来开发，刚才也谈到了这个。那么这个里头有益有弊，我不去重复。那么一般来说是这样，就是如果你的开发跟城市政府希望这个城市的成长是一致的，往往它能够事半功倍，反过来如果你的发展开发设想和城市发展意图是相拧的，你在开发过程当中就会受到各种各样的障碍，要么是基础设施配套方面的，要么是政策方面的，审批分析的。第二个我认为是自主的运作，就是你运用城市规划的一些手段，技术手段，然后来很好地来策划你自身的项目，使得两个之间形成良性的互动，既符合规划的要求，又能够把自己这一块资源整合得最好。
那么目前我认为房地产开发当中，在决策方面，尤其是欠缺的地方，第一个欠缺就是大部分的房地产开发都存在规划缺失的问题，那么有靠广告的，就是我这个产品好卖，我就做广告，广告做得好，影响大，就卖了。还有一个就是所谓的大师，我们可以想象一下，当初在建筑作品一出来的时候，耳目一新，很快就卖完了，但是第二个项目，卖得就没那么好了，第三个大师做就不一定了，为什么，因为这个城市发展是在变化的。你不能用定形的产品的思路来指导一个变化、动态的市场。
再一个就是我们的营销方面往往是静态的分析多，局部的分析比较多。这里头经常碰见的，我也跟一些房地产界方面经常有合作，或者是交流。我们认为他对这个城市是有影响的，另外他分析具有两个毛病，一个是宏观跟你说一套，一个就是微观的跟你说一套，像攻关的城市缺少研究，他就说这个城市里面有多少人，就说我们这个地方好，然后就说我这个楼盘在这儿，边上就说价格是多少，但是像中间的这个城市，就是有哪些资源你可以整合利用的。就是他需要有一定的前瞻性和预先性，恰恰规划研究的就是城市发展的这个未来，未来发展的趋势。所以我觉得这者可以结合。
第二个就是说它缺乏对城市发展的研究，因为我们想一个城市，就是说为什么杭州能涨价，为什么上海能涨价，涨得快显然和这个城市的经济发展是相连的，如果他的城市经济发展不行的，他的房子怎么可能单独涨上去了，要涨也是一种假象，很快被破灭的，所以这两者谁主，谁次要分清楚。再一个就是专业化的程度不是很高，所以他需要一种综合的，那么最后我们举一个简单的例子来说明一下这个，就是怎么样运用，这是在锡林的一个例子，那么在这个例子当中，虽然是一个比较小的房地产项目，但是我们通过对城市的研究，给他提出建议，就是你这个开发应该是有一个很好的投资策略，另外我们通过对城市规划的解读，我们确定应该怎么样选择你的开发力度最有利，再一个我规划是一个手段，是一个什么呢，是一个整合城市空间和整合资源的手段，要利用它，而不是仅仅像建筑师一样，在给定的约束条件和这个边界里头，我能做什么分析，这个是不同的。
那么这是锡林的一个项目。我们看一下这个锡林大家知道是青海的首府，是在旧城旁边，现状是很脏，很破的，是回民居住的地方，汉人都不愿意去。这个项目是我们赵工他所主持的，这是一些现状，这个是总体规划。这个地区我们都知道，去过青海的人都知道，青海虽然很大，但是由于它气侯恶劣，高原真正适合人居的地区其实就在锡林，所以说到这个地方来居住的人，包括周边的人都会到这儿来，还有像一些西藏干部，就是援藏那些，当他们在那儿工作了多少年以后，他们要回来，但是他们不能回到北京，也不能回到上海，因为这样一来他就适应不了，马上就有反应的，所以他只能到半高原的地方去，他才能呆下去。就是对房地产的市场和商业的需求比较大，它是以第三产业为主的一个城市。
那么这个地区原来它的价值被低估了又脏，又乱，又破，政府很穷，没有很多资金去整合这个，投资很少，所以很多开发商去了以后，认为这个地方没戏，又穷，经济水平不行，买不起房子，所以只有一家做了这个项目，没赔，也没赚。最后我们给他提出几个策略了，第一个就是长期都是，资产收入，第二个就是多样化的产品，那么多样化的产品什么意思呢，就是要移商移居。要立足于旧城改造，这时候要判断了，就是在锡林你做房地产，你不要像北京一样，我在郊区做，但是要在锡林做一个郊区肯定卖不出去，为什么，因为根本还没有到郊区化的时候，就是这个城市若干年以后也不可能。所以在旧城这个区域内，就是在旧城改造太有潜力了。其次一个就是说它必须是移商移居的，因为这个地方决定了它是人流、物流的中心。
再一个就是说要和地方的协调发展，要协同起来。为了这个，我们就给他们建议，原来他们想散点式的开发，后来我们觉得不行，要有一个积聚的效益，就是把这些项目上来，一件一件整，最后形成一个非常有价值的这样一个升值空间。还有一个必须面对现实，相对低价的产品，而不是说是高档次，高标准，因为这个跟它的购买能力，需求有一定的关系。
最后我们简单过一下，非常有意思的，我要提一下，就是说规划师怎么样用规划的手段，而不是建筑师的眼光，我们赵工他们刚去的时候，这就是这个场地，按照规划的时候，这里有一条路修过来，这有一条路修过来，这是一个起始条件，他去了以后一研究，分析一下这个路，这个路不用拉下来，稍微偏一下，可以节约500万，就是少拆一栋楼，这个搂是很不错的。房地产公司说怎么能变呢，是可以变呀，因为它不影响整个的交通布局，我们跟规划局一沟通，规划局说完全可以，这就是五分钟省了五百万，右边这条路没有意思，那个老板说要取消他，为什么要取消呢，因为右边这条路在右边又有一小块地，他嫌这条路占了一点面积。尽管它减少了一点点地，但是一比较，又是五百万的差，实际上我们算下来和后面他销售的状况来看，的确是这样的。
所以一下子就一千万，老板说这么有意思，还没有做呢，一千万就出来了。那么我们不去细说了这些。那么其中有一个最重要的，就是我们很好的利用了他的区域条件，他因为位于锡林的中心区的边上，但是这个社区当时因为整体环境比较差，定位在一个社区的商业服务这个档次，如果运用规划的手段，只要把这个商业的活动跟中心区，大概是一公里不到，差不多一公里，通过规划的手段，把它们连接起来，那么中心区的这个商业，拥挤的商业马上沿着这个扩散起来，就会使得本地变成一个商业中心，显然商业价值不一样，原来租金五千块钱，然后我们可以变成六千块钱，所以我们建议应该由原来的中心扩展过来。吸引过来还有一个原因，就是一期开发的一些商业设施租出去，所以通过这个整合可以救活他。
我们可以看一看，这个是建成以后的，还有一个需要值得提的就是说公共设施的整合，这也是规划能够做到，什么叫做 公共设施的整合，比如说一个社区，要配一个学校，一般来说我建筑师就在里头设一个小学，必然要占地，而且不一定能用好，但是规划师可以研究周边，发现有一个学校，但是这个小学的设施很差，功能也不好，就要算帐，你是在建一个小学好，还是我就近把这个学校改造，最后发现改造对这个社区有利，改下来发现整个效果很好，医院也是如此。那么我们可以对比一下，一年前他们做了一期的都非常的冷静箫条，改完以后，通过资源整合互动，现在变成一个相对高档的地区了，80％的入住，就是有钱的人都进去了，现在都不愿意去。
还有一个在实用技术上面，因为整个成本比较低，虽然我们用的是当地的材料，但是用的是价格比较低，能够给它建筑的造价是下降的，但是售价是上升，可以做到的，这是建成以后的状况。现在销售情况也非常好，光是这个楼盘一年的销售就占全市的50％，那么也得到大家的认可，包括一些活动都在这儿举行，这个很不容易，原来这个地方大家都不愿意去的。总而言之，我认为在将来房地产业的发展，我觉得还是大有可为的，但是很多的一些技术，很多的一些思路不妨拓宽一下，那么城市规划我觉得跟房地产的指导也好，结合也好，应该是大有可为的。谢谢大家。
前不久我们在北部，就谈到了，因为一百亿的投资改善了我们北边的交通环境，还有绿化的建设，实际上都是附加在周边的几百万平方米的建设当中，最后还是有盈利的。因为时间不多了，我就尽快简短一些，先要回答一个问题，什么是城市规划，因为我们要讨论两者之间的关系，那么对城市规划的理解非常多，政府部门有政府部门的理解，学术界有学术界的理解，我们在现实当中有现实当中的理解，从学术的角度来看，城市规划是一个过程，就是对城市未来发展目标的确定，然后制定相应的一些纲领、措施、途径、步骤，并且通过对实践的引导，来实现这个目标，就是预期和行动，就是我们对城市的未来有一个目标，然后我们把这个目标确定了以后，我们就要去实现它，实际上是这样的。
规划有什么作用，城市规划，因为这个城市的发展，我们是很难完全控制它的，因为经济活动一直在市场经济条件下，但是有一条，你不管从事什么经济活动，显然你不能在空中进行，你要落地。因此就通过对土地来控制，对使用功能的划分，对开发秩序的安全等等，间接地来实现我们对这个城市的调控，它是这样一个作用。那么显然作为规划来说，它是一个政府行为，甚至于越来越倾向于演变成公共政策。 那么它要实现，通过规划实现国家的某一些发展政策，比方说国家提出开发大西部，那么相应的一系列大的基础建设等等就会跟上。
还有一个就作为政府提供管理的依据，这点大家都很清楚，还有一个更重要的是要协调各类开发，我们搞房地产的，知道要做产品，但是一个城市，房地产非常重要，但是如果是全是房地产，其他的东西没有协调好，这个城市它就是畸形的。再一个就是我们国家刚才谈到了目前正处在城市化快速发展时期，那么城市的发展，非常迅猛，那么在这样一个快速增长时期，我们的城市远远没有定形，没有定形，那么它将来会出现什么样的，有可能混乱，也可能有序，所以构筑一个良好的框架对城市来说至关重要。
再一个就是通过规划，那么我们来支配和引导这个城市的合理发展，我在里要说几点对一些认识上的一些偏差，第一个有一种看法，这个可能在座的也许有，就是认为城市规划不好，它不符合市场规律，它跟我们捣乱。实际上这个认识是不对的，首先我们都已经知道纯市场经济现在就完全自由市场没有了，美国也没有了。第二城市规划作为一种调控手段，它的目的不是要给房地产为难，他实际上是要使得土地的应用，综合的效率达到最大。
前天英国的一个专家过来跟我们座谈，他也谈到了一点，就是英国的房地产开发商，他们特别希望政府规划，他们不是反对政府规划，为什么？因为在市场经济条件下，他有一个特点就是不确定性，就是信息的分散不确定性，当没有任何的一个引导性的时候，虽然都是都带有一点的盲目性，因为你掌控的是有限的，就好比汪洋大海当中，一艘船，遇到风浪的时候，如果是不相干的人在船上就不知道怎么办，而这个时候如果有一个人指挥，这个船多半能够过这个难关，所以他们有一些确定性，对于投资者来说是好事。那么有了一定的确定性，那么这个时候再来各自开发自己的项目和产品，就要比较好了，而不是瞎蒙。
还有一个对于一些确定性的标准，比如说你准备搞一个非常好的楼盘，环境也好，你的设计，各方面都很好，那么你就希望这块地区将来能够是一个高品质的地区，但是这个时候你可能非常你的邻居，就边上这个楼盘也不要太差，就是弄几个工厂在这儿，否则这个地方不好卖了，所以说有了规划你就明白了，就是不会因为别人的行为而损害你的利益。
那么我们有一些例子可以说明这个。比如说我们海南，当时超出了这个规划的预期，就是控制不住，大量的人过去，所以到现在为止还有几百万平方米地在那么，既对开发商不利，也影响了海南十年的发展，到现在并没有从这个困境中走出。比如在锡林规划的时候，我们发现原来有的一条铁路，它是绕开了锡林，跟它没关系，所以这个城市仍然处在边缘化，根据这个研究，我们认为这条铁路应该经过它，那么后来也采纳了，今后它带来了什么，带来了一个区位条件的改善，带来了一个流，这个流一变，那么实际上对于这个城市来说，就带来了很多的商机。
所以我们说搞房地产要有城市的观念，需要研究这个城市，应该说对于一个城市来说，你也可以把它理解为一个更大的，更综合的一个房地产项目。还有一种错误观点，我认为也要说一下，就是规划师的盲目自信，我以前跟一个国外的，当然他是马来西亚的很大的开发商老板，他就说中国的规划师没什么用，规划就一个作用就是报批几项制度，我其实跟政府关系很好，用不着你这个规划来帮助，我也能批下来，所以他说最根本的是建筑师，他跟我讨论这个问题。后来我说，你说的我相信是对的，但是你所谓的规划师是什么样的规划师，我说我不清楚，那么如果说我来给你做这个项目，我会怎么做，最后做下来他成功了，他明白了，他说原来规划师是跟这个的，跟我原来理解的是不同。那么很多的规划师他们基于一些传统的理论方法，就是在经济时期沿用下来，他们来看来一些房地产的一些开发，显然它就起不到很好的作用。
那么我们在做重庆新的cbd的时候，我就举一个小例子，就是规划师怎么样通过自己的研究能够支撑一个大型的项目开发，当时很多国际知名企业一块儿参与的，像som，他们都一块来参与了，我们也参与了，那么在标书上有一个指标，他希望cbd和上海相关，就是600万的建筑院，这是一个标书，但是我们研究下来，我们发现这个量太高，当地现有的基础设施，包括它新建的基础设施，根本支撑不了。如果按这个去做，那么就要出现危机，甚至于瘫痪。所以我们就没有按照他这个标准去要求，而是按照尽可能地满足它的要求，然后提出来要兴建一种楼。实际上是违背了这个标准。 后来评标下来我们是中标了，很显然你这个东西摆出来以后，其他的也不行的，就是政府采纳了这个。这个我们做的一些分析。
再有一个不正当的观念，就是把设计当规划，相当多的开发商，我觉得也是这样的，我们都知道现在搞小区规划，很少有人去请规划师来给你做，给你来研究，一般就找个建设师，他说规划我就免费送给你了，建筑我帮你做，实际上你做的是总图的设计，关注的是空间环境、视觉、地面、户型等等。这个是设计，而不是规划。那么我们要看一下，城市规划和房地产，尽管两者有关系，他们能不能找到结合点，我觉得能，第一个就是说两者的目的是一致的，规划的目的是为了促进这个城市更加健康协调的发展。
房地产的开发也是一个目的，也是希望能够让我这个地方能够持续地繁荣，我们的产品能够火卖，我这个产品能够保值，增值，不管做房地产的还是做地产，这两个都是一个共同的愿望。第二手段是一致的，刚才任总实际上也谈到了，房地产的开发相当大的一部分利润来自于土地，以及附着在土地上的一些增值，规划的根本目的也是一样的。第三就是过程是一致的，我们都知道城市规划，当它确定了城市未来发展蓝图的时候，就要去实施它，在过去实施的主体是政府，由政府来投资，政府来推动，但是现在市场经济了，真正来实施城市规划的主体已经不再是政府了，政府他做一些工作，基础设施建设，通过这个来引导，但更多的是要靠房地产，当然用不同的投资渠道了。所以说这两者是密切相关的。那么这里有一些数据我们就不去细说。
第五我们讲城市规划对房地产开发的意义，我们认为城市规划它不仅仅是房地产开发应该遵循的原则，而且也是对你成功开发的保证。第二个城市规划有很多比较成熟的技术，这些技术可以应用于房地产开发，那么我们要看到随着我们国家政府职能转变，以及法制的逐步健全，那么很多原先我们房地产开发得以获益的因素在逐渐逐渐地淡化，比如说社会资源问题，原来很多房地产，然后他因为有比较好的社会关系，他就能拿到地，所以像我们北京确实有好多房地产开发商，他其实不开发房子，他就是通过这个土地基本上能赚钱了，这不是我瞎说的，真正在北京又拿地，又盖房子的不多。
好多地就我了解的有一些搞了好几次了。这种随着我们将来的招投标制度出来以后，这种肯定从这个途径想挣钱的渠道越来越窄，第二个就是时间，刚才任总也谈到了，房地产以前最有眼光的是知道一块地能升值，提前投入，然后等到城市开发，开发以后这个地方升值，然后我就赚钱了，不管是转土地，还是我开发产品，那么通过一个时间差我能获益。但是这块的获益空间，我个人认为也是在逐渐的缩小，而不是扩大。因为土地问题已经引起了中央的高度关注，那么你占而不用就要清理。另外一个我们几年前一直在说的一个，就是我们国家应该借鉴国外的一些措施，一旦这个用上以后，就会很好，所以你将来你占而不用的可能性不大。
第三个就是产品，第四就是资金实力，第五就是土地运作。我个人认为就是土地运作，这是将来你怎么样能够做好土地运作，应该作为你房地产开发公司一个最核心的竞争手段，那么在初期我们经常出现的一个状况，就是通过一个简单产品模仿就能赚钱，比如说四川的一个中小城市，它到深圳一看，深圳这个楼盘好卖，他回去就盖了一个，就是跟所有的资源条件，环境都不相关的，但是他都卖完了，这只能反映我们当时的房地产消费处于一个初级阶段，可是这样的做法肯定持续不了。规划和土地运作有什么关系，我们觉得土地运作你离不还城市这个大背景，因此刚才谈到了影响房价当中有一条城市，或者是区域，我觉得这个你从更开阔的眼光来看，这个看法是对的。那么我们在规划城市什么呢，不光要研究这个城市的过去和现在，最主要的是要把握它的未来发展的一个趋势，那么这样一种规律性，或者是一种发展趋势的判断，有助于我们做好自己的产品。那么城市规划，我觉得在我们房地产这个开发的时候，更多的用规划的眼光来思考，来做分析有益。
有两种，一种是被动的运作，就是你了解这个城市的规划，然后通过你对这个城市未来发展的研究，那么你选择若干具有成长潜力的地区来开发，刚才也谈到了这个。那么这个里头有益有弊，我不去重复。那么一般来说是这样，就是如果你的开发跟城市政府希望这个城市的成长是一致的，往往它能够事半功倍，反过来如果你的发展开发设想和城市发展意图是相拧的，你在开发过程当中就会受到各种各样的障碍，要么是基础设施配套方面的，要么是政策方面的，审批分析的。第二个我认为是自主的运作，就是你运用城市规划的一些手段，技术手段，然后来很好地来策划你自身的项目，使得两个之间形成良性的互动，既符合规划的要求，又能够把自己这一块资源整合得最好。
那么目前我认为房地产开发当中，在决策方面，尤其是欠缺的地方，第一个欠缺就是大部分的房地产开发都存在规划缺失的问题，那么有靠广告的，就是我这个产品好卖，我就做广告，广告做得好，影响大，就卖了。还有一个就是所谓的大师，我们可以想象一下，当初在建筑作品一出来的时候，耳目一新，很快就卖完了，但是第二个项目，卖得就没那么好了，第三个大师做就不一定了，为什么，因为这个城市发展是在变化的。你不能用定形的产品的思路来指导一个变化、动态的市场。
再一个就是我们的营销方面往往是静态的分析多，局部的分析比较多。这里头经常碰见的，我也跟一些房地产界方面经常有合作，或者是交流。我们认为他对这个城市是有影响的，另外他分析具有两个毛病，一个是宏观跟你说一套，一个就是微观的跟你说一套，像攻关的城市缺少研究，他就说这个城市里面有多少人，就说我们这个地方好，然后就说我这个楼盘在这儿，边上就说价格是多少，但是像中间的这个城市，就是有哪些资源你可以整合利用的。就是他需要有一定的前瞻性和预先性，恰恰规划研究的就是城市发展的这个未来，未来发展的趋势。所以我觉得这者可以结合。
第二个就是说它缺乏对城市发展的研究，因为我们想一个城市，就是说为什么杭州能涨价，为什么上海能涨价，涨得快显然和这个城市的经济发展是相连的，如果他的城市经济发展不行的，他的房子怎么可能单独涨上去了，要涨也是一种假象，很快被破灭的，所以这两者谁主，谁次要分清楚。再一个就是专业化的程度不是很高，所以他需要一种综合的，那么最后我们举一个简单的例子来说明一下这个，就是怎么样运用，这是在锡林的一个例子，那么在这个例子当中，虽然是一个比较小的房地产项目，但是我们通过对城市的研究，给他提出建议，就是你这个开发应该是有一个很好的投资策略，另外我们通过对城市规划的解读，我们确定应该怎么样选择你的开发力度最有利，再一个我规划是一个手段，是一个什么呢，是一个整合城市空间和整合资源的手段，要利用它，而不是仅仅像建筑师一样，在给定的约束条件和这个边界里头，我能做什么分析，这个是不同的。
那么这是锡林的一个项目。我们看一下这个锡林大家知道是青海的首府，是在旧城旁边，现状是很脏，很破的，是回民居住的地方，汉人都不愿意去。这个项目是我们赵工他所主持的，这是一些现状，这个是总体规划。这个地区我们都知道，去过青海的人都知道，青海虽然很大，但是由于它气侯恶劣，高原真正适合人居的地区其实就在锡林，所以说到这个地方来居住的人，包括周边的人都会到这儿来，还有像一些西藏干部，就是援藏那些，当他们在那儿工作了多少年以后，他们要回来，但是他们不能回到北京，也不能回到上海，因为这样一来他就适应不了，马上就有反应的，所以他只能到半高原的地方去，他才能呆下去。就是对房地产的市场和商业的需求比较大，它是以第三产业为主的一个城市。
那么这个地区原来它的价值被低估了又脏，又乱，又破，政府很穷，没有很多资金去整合这个，投资很少，所以很多开发商去了以后，认为这个地方没戏，又穷，经济水平不行，买不起房子，所以只有一家做了这个项目，没赔，也没赚。最后我们给他提出几个策略了，第一个就是长期都是，资产收入，第二个就是多样化的产品，那么多样化的产品什么意思呢，就是要移商移居。要立足于旧城改造，这时候要判断了，就是在锡林你做房地产，你不要像北京一样，我在郊区做，但是要在锡林做一个郊区肯定卖不出去，为什么，因为根本还没有到郊区化的时候，就是这个城市若干年以后也不可能。所以在旧城这个区域内，就是在旧城改造太有潜力了。其次一个就是说它必须是移商移居的，因为这个地方决定了它是人流、物流的中心。
再一个就是说要和地方的协调发展，要协同起来。为了这个，我们就给他们建议，原来他们想散点式的开发，后来我们觉得不行，要有一个积聚的效益，就是把这些项目上来，一件一件整，最后形成一个非常有价值的这样一个升值空间。还有一个必须面对现实，相对低价的产品，而不是说是高档次，高标准，因为这个跟它的购买能力，需求有一定的关系。
最后我们简单过一下，非常有意思的，我要提一下，就是说规划师怎么样用规划的手段，而不是建筑师的眼光，我们赵工他们刚去的时候，这就是这个场地，按照规划的时候，这里有一条路修过来，这有一条路修过来，这是一个起始条件，他去了以后一研究，分析一下这个路，这个路不用拉下来，稍微偏一下，可以节约500万，就是少拆一栋楼，这个搂是很不错的。房地产公司说怎么能变呢，是可以变呀，因为它不影响整个的交通布局，我们跟规划局一沟通，规划局说完全可以，这就是五分钟省了五百万，右边这条路没有意思，那个老板说要取消他，为什么要取消呢，因为右边这条路在右边又有一小块地，他嫌这条路占了一点面积。尽管它减少了一点点地，但是一比较，又是五百万的差，实际上我们算下来和后面他销售的状况来看，的确是这样的。
所以一下子就一千万，老板说这么有意思，还没有做呢，一千万就出来了。那么我们不去细说了这些。那么其中有一个最重要的，就是我们很好的利用了他的区域条件，他因为位于锡林的中心区的边上，但是这个社区当时因为整体环境比较差，定位在一个社区的商业服务这个档次，如果运用规划的手段，只要把这个商业的活动跟中心区，大概是一公里不到，差不多一公里，通过规划的手段，把它们连接起来，那么中心区的这个商业，拥挤的商业马上沿着这个扩散起来，就会使得本地变成一个商业中心，显然商业价值不一样，原来租金五千块钱，然后我们可以变成六千块钱，所以我们建议应该由原来的中心扩展过来。吸引过来还有一个原因，就是一期开发的一些商业设施租出去，所以通过这个整合可以救活他。
我们可以看一看，这个是建成以后的，还有一个需要值得提的就是说公共设施的整合，这也是规划能够做到，什么叫做 公共设施的整合，比如说一个社区，要配一个学校，一般来说我建筑师就在里头设一个小学，必然要占地，而且不一定能用好，但是规划师可以研究周边，发现有一个学校，但是这个小学的设施很差，功能也不好，就要算帐，你是在建一个小学好，还是我就近把这个学校改造，最后发现改造对这个社区有利，改下来发现整个效果很好，医院也是如此。那么我们可以对比一下，一年前他们做了一期的都非常的冷静箫条，改完以后，通过资源整合互动，现在变成一个相对高档的地区了，80％的入住，就是有钱的人都进去了，现在都不愿意去。
还有一个在实用技术上面，因为整个成本比较低，虽然我们用的是当地的材料，但是用的是价格比较低，能够给它建筑的造价是下降的，但是售价是上升，可以做到的，这是建成以后的状况。现在销售情况也非常好，光是这个楼盘一年的销售就占全市的50％，那么也得到大家的认可，包括一些活动都在这儿举行，这个很不容易，原来这个地方大家都不愿意去的。总而言之，我认为在将来房地产业的发展，我觉得还是大有可为的，但是很多的一些技术，很多的一些思路不妨拓宽一下，那么城市规划我觉得跟房地产的指导也好，结合也好，应该是大有可为的。谢谢大家。