《指引》出台对商业银行房地产贷款的影响_担保资讯

　9月初，银监会第21次主席会议讨论通过了《商业银行房地产贷款风险管理指引》（以下简称《指引》），《指引》重点在于规范商业银行有效管控房地产贷款的方法及手段，并提供和介绍最佳做法，以达到有效识别、衡量、监测和控制所面临的房地产贷款风险的目的。本文将从《指引》的出台对目前房地产市场的影响及商业银行所面临的风险作一下分析。
　　
　　一、《指引》出台给商业银行房地产贷款的影响
　　
　　（一）假按揭将有所遏制
　　
　　为化解“假按揭”风险，《指引》的第五章规范了个人住房贷款的申请文件的全面性、个人信息的准确性、风险评估报告的内容、对贷款申请的整体分析、对每笔贷款的调查、贷款成数的确定（根据各地市场情况制定，不能超过80％）、面谈制度以及月房产支出与收入比等作了规定。这些规定都为防范假按揭起到了有力的保障作用。
　　
　　（二）新增房地产贷款的质量将有所提高，而贷款增速将有所放缓由于对房地产开发商和个人借款门槛的提高，新增贷款的质量也相应地提高，同时贷款的增速将有所放缓。
　　
　　《指引》出台后，一部分低质量的房地产贷款将被拒之门外，再加上货币政策趋紧，居民的加息预期增强，借款意愿减弱，导致贷款增量的相对减少，使得贷款增速可能有所放缓。
　　
　　（三）商业银行的存量贷款质量有所下降，房地产贷款的不良率可能会上升
　　
　　《指引》的出台表明商业银行大量的存量房地产贷款存在降低借款门槛、手续不规范等问题，这些问题随着商业银行的自查自纠会逐渐显露，最终会形成新的不良贷款。
　　
　　按照央行的规定，按揭贷款利率是逐年调整的浮动利率，意味着如果加息，次年就要执行较高的贷款利率，这样会使得借款人的还款负担加重，支付较加息前更高的按揭贷款本息。如果加息的程度超过了这部分借款人的可承受能力之外或者意愿之外，就有可能使他们产生违约行为。
　　
　　（四）个人住房贷款提前还款将上升居民的加息预期将引发借款人的提前还款行为。针对房地产市场的不确定性，经济学上的“理性经济人”在借款与商业银行的贷款行为进行过程中，总是会根据情况的变化，使自己趋于有利的方向，尽量规避风险，这就使得自己的银行借款面临加息风险的时候，会作出还款总额最小化的决策，从而导致自身在能力范围内，在加息前提前偿还贷款。
　　
　　二、对商业银行的政策与建议
　　
　　（一）遵守《指引》规定，严格业务操作《指引》第三十六条规定“商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。”《指引》还对房地产支出与收入比和所有债务与收入比的计算方法作了阐述与规定。商业银行一方面要修订开发贷款的操作规程，明确报审程序和审批标准，并且要对贷款风险进行管控；另一方面要加强对个人住房贷款的风险监控，严格贷款审批；最后要加强相关人员的业务能力和道德水平的培养，加强人员管理。
　　
　　（二）建立房地产市场风险预警体系《指引》出台的目的不仅在于规避整个业务操作流程中的风险，还在于在风险发生之前予以防范、使风险发生的可能性降到最低。在实际的房地产业务操作过程中，应当注意对五级分类口径不良率超过或接近警戒线的住房信贷经营机构实行预警、整改和停牌，形成有效的风险控制机制，尽量防止风险的积聚。建立有效的预警体系，能够在住房抵押贷款所面临的各种实现或潜在的风险尚未形成或刚刚开始显露有效威胁的情况下，排斥和防范投资风险的侵入、迅速确定风险来源定位、判断和细分风险的构成、采用风险防范措施化解风险、将风险的危险系数降低到最小，从而实现住房抵押贷款的安全和收益。
　　
　　（三）开展自查自纠，对整体房地产贷款的风险进行摸底商业银行应当加强自查自纠力度，做好贷前调查、贷中审查、贷后检查，防患于未然。依据《指引》第二章“风险控制”的规定，在审核、操作、风险控制、贷后管理以及中介机构等方面予以明确，并应建立相应的监控流程、完善的房地产贷款统计分析平台。
　　
　　（四）加大不良贷款的催收力度，加强抵押物处置力度
　　
　　《指引》规定，“商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序”。商业银行应当实行加大不良贷款的催收力度和建立贷款催收系统与程序并举。
　　
　　对于不良贷款的抵押物处置，尤其要注意抵押物风险的防范。抵押物的处置风险主要表现为四点：一是由于抵押物的权属不明所导致的风险，银行的损失主要抵押物法律效力的缺乏而产生的抵押物处分纠纷；二是由于抵押物法律执行程度较低引发的风险，最终导致银行的债权难以实现；三是由于抵押物的价值高估产生的风险。由于高估了抵押物的价值，使得银行在处置抵押物时的信贷资产受损。四是由于市场低迷产生的抵押物变现风险。由于市场低迷，一方面导致借款人违约数增高，另一方面使得商业银行在抵押物变现时出现困难，而且变现成数低，从而使商业银行受损。

　　金时报