关于加强城市规划、土地市场、房地产开发管理暂行规定的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，市政府各部门：
第9次市政府常务会研究通过了《关于加强城市规划、土地市场、房地产开发管理的暂行规定》，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

二00四年二月十日

关于加强城市规划、土地市场、房地产开发管理的暂行规定

为进一步加快城市化进程，加强城市规划管理，规范土地和房地产市场，做大做强城市经济，增加财政收入，根据上级有关政策要求，结合我市实际，特制订本暂行规定。

一、关于市区规划管理

1、市区规划区内的土地利用，必须符合城市总体规划和详细规划。任何单位和个人使用规划区内的土地进行建设，在项目批准或登记时，必须附有市规划管理部门的选址意见书。否则，计划、国土等有关部门不得审批项目。

2、市区规划区内存量土地交易之前，必须向市规划管理部门提出规划申请，经批准同意，办理建设用地规划许可证后，方可组织土地交易，并按规定程序办理用地手续。

3、近期规划必须实行整体改造和成片开发的老城区，只拆不建，严禁见地插房；如属民房，维持不倒不漏，因特殊情况确需维修的，本人出具保证书，由工作单位或所在地街办、居委会担保，到市规划管理部门办理房屋维修手续后方可维修。近期不进行整体改造和成片开发的老城区，建房间距、人均绿化面积达不到要求的单位或私人房屋，不准翻建。符合间距和绿化要求的，按规定程序报建。禁止任何单位和个人未经批准在原建筑物上加层加高。

4、任何单位和个人必须服从市规划管理部门根据城市规划作出的调整用地决定。

5、市区规划区内村民建房，必须统一规划，统一建设，纳入市区居民住宅小区或村民居住区统一管理。符合法定条件立户的城中村民，如需新安排建房用地的，每户可享受120平方米的建房用地。如要求异地安排建房的，原宅基地收回集体所有。村民建房要严格核实，由组、村或居委会申报，市规划管理部门在组内公示一周，无举报后，由市规划管理部门分户审批。市区规划内的村庄，申报建房时，必须提交经审批的旧村改造规划图，否则，一律不予审批。

6、严禁任何单位和个人占用城市现有绿地及自然生态绿地进行建设。旧城改造要按绿化指标要求，尽量增设绿地面积，改善生态环境；新区建设要结合城市山体、水体的保护，加强绿化建设，严禁任何单位和个人侵占城市的山体、水体进行建设。

7、市区规划区内主要街道的建筑物，要高标准进行设计，突出建筑风格和建筑特色。凡在市区规划区内主要街道临街建筑物，其立面规划效果图经市规划管理部门审批后，必须报市政府分管和主要领导审定。成片开发或改造的商住小区或专业市场的整体透视效果图，须经市城市规划委员会审定。

二、关于市区土地市场管理

8、土地行政主管部门代表政府按照"一级垄断、二级管活"的原则，依法对城区内的建设用地实行统一管理，即城市建设用地一律由土地行政主管部门收购或征用后按年度用地计划实行统一供地，任何单位和个人不得擅自占有、处置土地。

9、所有土地交易（含乡镇土地交易）均必须进入市土地交易市场；所有经营性土地出让都必须实行招标、拍卖、挂牌出让。

10、根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设的需要，城市规划区内的集体土地，必须由土地行政主管部门实施统一征用，转为国有土地，实行有偿使用。严禁其他单位和个人擅自到乡（镇、街）、村（居委会）、组或农户征地。

11、城市居民建房用地，必须通过土地市场竞价获得，严格控制城市规划区内农民建房用地。

12、土地使用权的划拨应严格按照国土资源部《划拨用地目录》的规定，且经市政府研究同意。

13、任何单位和个人不得私自签订改变土地使用权性质以及转让土地使用权的协议，包括以地作价入股、联营、联建等形式的合作协议。

14、严禁任何单位和个人以房产交易的形式变相转让土地使用权。房地产转让或变更，应当在转让或变更事实发生之日起30日内向土地行政主管部门申请土地变更登记，涉及应当办理房屋权属变更登记的，应当在办理房屋权属变更登记后15日内申请土地变更登记；房地产开发用地建房，在申请办理房屋产权登记时，须出具出让土地使用权证书，否则，房产管理部门不得颁发房屋所有权证书。

15、未经市政府批准，任何单位和个人不得擅自改变原使用的划拨土地用途。在原划拨土地上进行旧房拆建或在空闲地上新建非经营性房屋，必须到土地行政主管部门重新办理土地续用手续。属经营性房屋（含住宅），必须由市政府收回土地使用权，按标定地价补交出让金。

16、在划拨土地上建住房，以商品房进入市场的，或在出让土地上超出《出让合同书》约定建造的商品房，须依法补办土地使用权出让手续，补交出让金。

17、使用原划拨土地的单位需要整体或部分外迁易地建设的，原划拨土地应无偿收回，纳入政府土地储备库。

18、以划拨方式取得的土地使用权，从事土地经营或出租的，地上建有房屋的，按租金的15%计收土地收益；地上没有房屋的，按租金的30%计收，由土地使用权人缴纳。

19、人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物的转让，委托土地、房产交易中心组织交易。处分物为行政划拨土地使用权的，土地交易中心在交易前送主管部门核准。成交后，由受让人凭成交确认书分别向土地、房屋主管部门办理产权转让手续，补交土地出让金。

20、严格执行收支两条线管理，凡国有土地使用权出让所得收益，都必须及时、全额上缴市财政，作为专项基金管理。乡镇经营性国有土地出让收入，市财政调控20%。

三、关于市区房地产开发管理

21、全面停止各种形式的单位集资建房，全面停止在行政、事业、企业单位的土地上与房地产开发公司、其他单位、个人的联合建房或合作建房。对违规开发建设的，建设部门不得办理规划手续。

22、今后凡在我市进行房地产开发投资的企业，不再享受任何税费优惠政策。

23、对因城市规划建设或公益事业需要实施统一拆迁或改造安置拆迁户的，由单位主管部门提出申请，经有关部门审核，报市人民政府批准，可建设安置用房，被拆迁单位不能以拆迁安置名义变相从事房地产开发。

24、任何单位和个人在未取得房地产开发资质前，均不得从事房地产开发；禁止非房地产开发企业利用已获取的出让土地自建住房，并以商品房名义向社会出售。

25、所有房地产开发用地都必须以出让方式取得。房地产开发企业自工商行政主管部门领取营业执照之日起30日内，凭有关文件到房地产开发主管部门申请核定资质等级，房地产开发企业应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目。在本省范围内跨地区从事房地产开发经营的，应凭企业营业执照和资质证书，到开发项目所在地工商行政管理机关和房地产主管部门登记，并将开发所需项目资金存入当地银行。

26、已竣工的商品房在竣工验收合格后30日内，应当向房地产主管部门申请确认产权，并领取房屋所有权证。房地产开发项目竣工验收后，开发单位必须负责其所开发的商住房屋的物业管理。

27、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

28、房地产开发企业转让房地产项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

29、房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得预售商品房，不得申请刊播、设置、张贴商品房预售广告，广告经营者不得为其承办或者代理商品房预售广告业务。

30、商品房交付使用时，房地产开发企业应向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任，未按规定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》或者未按《住宅质量保证书》的规定进行保修的，房地产主管部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。

31、凡由市政府组织或协助房地产开发的重点项目，其收入必须列入财政专户管理，所需的费用支出，都必须向财政申报拨款计划，实行单独核算，工程结束后，接受审计部门的审计。

32、本规定自发文之日起执行。

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