关于鼓励旧城改造的若干规定
县人民政府关于鼓励旧城改造的若干规定
（征求意见稿）
为提升城县品位，推进城县化进程，县政府决定从今年开始，全面启动旧城改造工程。本着“政府不投一分钱，城县旧貌换新颜”的指导思想，坚持“以人为本，造福县民”的原则，以城县总体规划为指导，坚持高起点规划、高品位设计、高水平建设，通过市场化运作，盘活城县资产，实现以城建城、以城兴城，争取用3年时间，把旧城区改造成布局合理、环境优美、功能完善、交通便捷的现代化城县。为此，特制定以下政策：
一、放开投资主体
1、旧城改造实行政府主导、规划指导、计划调控、市场运作，建立多元化投资机制，鼓励社会方方面面的力量和资金进入旧城改造领域。可以政府投资，更鼓励支持开发商、街道、村居、企业、干部、县民、职工、农民、外商等多种成份一起上，全社会共同参与旧城改造。
2、放开投资形式，实行个体经营、股份合作、村居联合、外商独资、国有集体等多种改造开发形式，增强旧城改造的活力。
二、放开经营方式
3、旧城改造要拓宽思路，多形式、多手段进行经营，可以经营项目区内的土地使用权，市场、商业房的经营权，绿地、广场的认养权，供气、供水、供电等基础设施的经营管理权等，也可以经营项目区内的广告权、冠名权等，多渠道增加改造收益，降低改造难度。经营收益可以直接以资金作为回报，也可以将其变成道路、绿地、广场等资产。
4、在改造方式上，可以政府投资拆迁，将“生地”开发为“熟地”后，公开进行“招拍挂”；也可以将整个项目包装起来推向市场，由社会各界进行“拆换建”。通过旧城改造，换市场、换绿地、换道路、换基础设施、换文化品位。
5、根据国家政策规定和实际需要，在指定区域规划建设一定数量经济适用房，作为旧城改造拆迁安置周转房。
6、对污染严重、效益较差、粗放利用土地的旧城区企业，实行腾笼换业，退二进三、退二建绿。
三、强化规划调控功能
7、旧城改造要统筹兼顾当前利益与长远利益、经济效益与社会效益、生态效益的关系，实现资源、经济、社会、人口、环境协调发展。
8、根据城县总体规划功能分区要求，科学编制旧城改造的长期、中期、近期规划，明确改造的范围、次序，做到目标明确，循序渐进。拟改造地段的控制性详细规划，要对用地性质构成、建筑容量、开发强度等技术条件提出明确规定和要求，突出小区特色，同步规划好为居民生产和生活服务的基础设施。
9、旧城改造规划由规划部门编制，报县政府审批，成熟一个审批一个。要实现由纯技术规划向经济规划转变，确保开发项目技术达标、经济可行。规划批准两年后尚未实施完的，要重新审核；批准两年尚未实施的，重新报批。修建性详细规划原则上由开发商自行组织编制，县规划国土局根据有关规定及控制性详细规划进行审查并监督实施。
10、旧城改造要与社区建设相结合，一般要形成规模，整体开发控制在10万平方米以上，基本做到一个居委会就是一个小区。在已界定的旧城改造范围内的单位和个人，不论隶属关系如何，必须服从统一改造规划，按照批准的规划统一实施。严格控制零星建设，今后，除旧城改造项目外，一律不再批建新的村民住宅楼。
11、鼓励相邻的村居进行统一规划、统一配套、联片改造建设，以集约利用土地，节约配套资金，降低改造成本。
12、适当调整旧城改造建设控制指标。绿地率下调为30%以上；建筑容积率提高到1：1.3；日照间距指标下调为1：1.35；允许按规划要求建设一定面积的沿街商业房。
四、搞好拆迁安置
13、实施旧城改造拆迁，要正确处理改造与稳定的关系，按照国家有关政策规定做好拆迁补偿和安置工作。拆迁要依法按程序进行。坚持“一个到位、一个规范、四个合法”。即：拆迁补偿资金到位；拆迁过程涉及的各种合同协议文本规范；拆迁项目合法，拆迁主体合法，拆迁程序合法，补偿标准合法，让居民在旧城改造中受益。
14、在县政府的宏观调控和统一的拆迁安置政策指导下，允许拆迁人与被拆迁人根据具体情况进行协商，对拆迁补偿安置标准作出调整，实行协议拆迁。
15、对已给予合理补偿安置，但家庭困难确需照顾的个别居民，可由县、街道、居委会给予特殊照顾，帮助他们解决困难；对已给予合理补偿安置，无特殊理由为旧城改造设置障碍，拒不搬迁的，由有关单位依法按程序强制执行。
16、放开拆迁市场，鼓励创办专业拆迁公司，由拆迁公司组织统一拆迁，成片开发。
17、为调动广大居民参与旧城改造的积极性，在拆迁资金按时到位、被拆迁房屋按政策补偿的前提下，进一步加大提前搬迁奖励的力度，拆迁期限确定后，每提前一天由开发商按总补偿金额的1%奖励给被拆迁人。
18、鼓励城区各村居参与组织拆迁开发，对积极参与组织拆迁、如期进行开发的村居，由开发商按拆迁补偿总额的1—3%予以奖励，奖励费列入开发成本。
五、规范土地处置方式
19、严格按照《土地管理法》、《城县房地产管理法》、《××省国有土地使用权招标拍卖办法》等有关法律法规的规定，依法处置土地。旧城改造涉及经营性用地的，土地供应必须通过招标拍卖挂牌方式确定开发商。
20、出让方式主要有两条：（1）在政府组织拆迁安置并将腾出土地开发为“熟地”后，以招标拍卖挂牌方式出让。（2）把拆迁安置、建设城区主要道路等基础设施作为条件与土地使用权出让结合起来，进行招标拍卖挂牌，由竞得者按规定拆迁安置、建设道路等基础设施和对小区进行开发。
21、为保证投资者的利益，对拆迁量大、改造成本高、无利润和利润空间小的小区，县政府将土地出让金的部分或全额返还给开发商，用于拆迁补偿。
六、实行收费优惠
22、针对城区区位不同、基准地价不一、群众生活水平不等的实际，对旧城改造项目，因地制宜，一事一议。旧城改造项目一经确定，由规划国土、建设、房管、财政、地税、审计、城管、环保、发展计划等部门进行算帐对比，算出开发成本，在保证群众妥善安置和开发商利润回报不低于5%的前提下，制订出相应的收费优惠。（1）开发成本高、利润空间基本没有的项目，免收县内征收的行政事业性收费，税收地方留成部分等额扶持该项目。（2）开发成本较高、有一定利润空间但不足5%的，按一定比例减收县内征收的行政事业性收费，税收地方留成部分予以部分扶持。（3）开发成本较低、利润空间在5%以上的，按规定收取各项费用。（4）部门收费由县政府统一管理，统一分配。
23、新建住宅小区管线与县政主管网连接，免收接口费，接口后按表计费。
24、旧城改造中原居民房屋的拆迁补偿、安置，视为房屋产权交换，免收相关费用。
25、供电、供气、供热、电讯、有线电视、供水等单位按成本价收取管线建设费用。
七、加大资金扶持力度
26、财政、金融部门要大力支持旧城改造。县财政要拿出一定数额的资金，作为旧城改造启动资金。对县政府投资拆迁的旧城改造项目，财政部门要确保拆迁补偿安置资金按时足额到位。金融单位要加大对旧城改造项目扶持力度，优先提供旧城改造贷款。
八、完善物业管理
27、为避免留下后遗症，在旧城改造时，必须同步规范完善物业管理。开发企业在销售商品房时，要根据国家有关规定，按照商品房销售价格3%的比例向商品房买受人代收共用部位、共用设施设备的维修养护基金，交房管局专户储存，使用权归全体业主所有。
28、鼓励社会各界创办物业管理公司，依法有序参与竞争，使物业管理逐步走上市场化、规范化的路子。
29、开发企业在建设前期可自主选聘物业管理企业，实施前期介入，并在物业管理区域内，按规定配备必要的小区公益设施。小区建成以后，成立业主大会，选聘物业管理企业，按《物业管理条例》运作。物业管理企业承接物业时，必须由业主委员会办理物业验收手续。
九、严格建设标准
30、为确保旧城改造的质量、档次和水平，达到改善群众生活、提升城县形象的目的，必须严格建设标准。（1）开发商要严格按照规划条件和基建程序运作，高标准进行建设，确保工程质量、功能质量和环境质量。有关部门要跟上监督，发现问题立即整改。（2）开发商承建的道路和其他县政设施，必须由具有相应资质的设计单位进行设计，项目竣工后由有关部门组织验收。（3）供电、燃气、供热、电讯、有线电视、供水等单位要根据旧城改造规划，同步进行配套改造建设。（4）旧城改造按批准的规划进行，可以分步实施，滚动开发。分步实施的住宅项目、配套项目和应建设的相关道路、上下水、硬化、绿化等应同步建设，同时验收，同时交付使用，否则不予办理改造范围内新的项目开工和竣工项目的产权产籍登记发证手续。
31、建立工程竣工验收制度。工程竣工后，由建设局牵头，发展计划、规划国土、房管、公安消防、地震、人防、绿化等部门共同参与，对工程进行验收，验收合格后方可投入使用。
十、强化组织保证
32、旧城改造牵扯面广、情况复杂、操作难度大，必须加强组织领导。县政府成立由县长任组长，分管副县长任副组长，县府办公室、建设局、城管局、发展计划局、规划国土局、房管局、监察局、财政局、地税局、公安局、工商局、广播电视局、人民银行、电信局、电力局、信访局、物价局、司法局、环保局、地震局、××街办、舜王街办、龙都街办等有关部门、单位主要负责人为成员的旧城改造领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在县建设局，负责旧城改造的指导、协调、调度，解决旧城改造过程中遇到的困难和问题。
33、对旧城改造项目，要简化审批手续，建立项目合办、联办审批制度，做到“三个一”，即对每个旧城改造项目都要成立一个领导小组，组建一套服务班子，一个星期内办完所有手续。要强化服务意识，严禁不履行职责，敷衍塞责，推诿扯皮。要树立全局观念，提高办事效率，不收费也要全力做好各项服务。对应落实的优惠政策要落实到位，不允许不办或变相作梗。
34、各级各有关部门要从各自职能出发，全力支持旧城改造工作。规划国土部门要做好县区土地市场调控、旧城改造项目规划、建设用地审批等工作；建设部门要做好旧城改造的具体工作协调，根据规划设计要求进行高标准建设，完善基础配套设施，抓好相关建筑市场的监督管理；房管部门要贯彻落实好改造拆迁政策，抓好新建房屋产权证书发放及新建住宅小区物业管理等工作；公安部门要积极参与旧城改造工作，协助处理房屋拆迁安置过程中的矛盾纠纷；监察部门要加强对旧城改造工作的监督检查；有关新闻单位要加强宣传，营造良好舆论氛围；××、龙都、舜王街道要进一步强化责任意识，成立专门班子，明确任务目标，积极参与做好旧城改造的拆迁、安置等相关工作；各村居要以大局为重，认真细致地做好村民的思想工作，确保改造工作顺利进行。
35、加大宣传力度，通过电视台、报社设专题栏目，发放宣传材料、出动宣传车等形式，大张旗鼓地宣传旧城改造的意义、政策，做到家喻户晓，人人皆知，取得社会各界的支持和配合。
36、落实奖惩办法，把旧城改造进展情况列为三个街道的年度考核指标，同时对阻碍旧城改造的部门、单位和个人进行严肃处理、公开曝光，对配合支持旧城改造好的单位和居委会给予表彰奖励。
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