执行过程中不动产的善意取得制度浅析_民事诉讼典型案例
案 情
王峰与张成做钢材销售生意，后因张成拖欠货款18.9万元，王峰在索要无果的情况下起诉到人民法院，要求张成给付货款18.9万元和本案的诉讼费用。法院经过开庭审理后查明，原被告间的买卖有合同和供货发票为证，张成经法院传唤无合法理由拒不到庭。法院遂依法作出缺席判决，判令张成一次性给付王峰货款并承担本案的诉讼费用。判决书发生法律效力后，因被执行人张成没有主动履行法律确定的义务，权利人王峰于今年5月12日向法院申请强制执行。
案件在执行过程中，由于被执行人张成下落不明，法院于是在被执行人张成无人居住的住所张贴了搬迁公告，如到期仍不履行法律确定的义务，则依法强制执行。并且依法委托房地产中介事务所对被执行人张成的房屋进行评估，评估价值为72600元。拍卖中因无人竞买，法院再次张贴拍卖公告，并将房屋底价降为42000元。今年11月，案外人周洁以42000元的价格买受了该房屋，法院于同日制作了变卖裁定书。至此本案执行完毕。今年2月，在本案执行完毕后，被执行人张成以原审法院对其房屋进行评估、拍卖过程中有漏估、错评现象，损害了其合法权益向上级人民法院反映。经上级人民法院调查，查明，张成的宅基地为国有划拨土地，而评估时误当作集体土进行了估价，使被执行人张成的合法权益受到损失。鉴于案件执行完毕后发生的特殊情况，执行法官对案外人周洁买受该房屋是否适用善意取得制度出现了分歧？
分歧意见
本案在执行过程中，对是否适用善意取得制度产生了分歧意见，主要形成以下两种观点，现分述如下：
第一种观点是否定说。案外人周洁是基于人民法院在委托评估机构评估时出现误差的情况下，以不合理的低价买受被执行人的房产，不属于善意取得的规定的范畴，应当依法执行回转，保护被执行人的合法权益。
第二种观点是肯定说。本案中案外人周洁买受人民法院依法变卖的房产是出于善意，且本人没有过失，应该适应善意取得制度。
评 析
本案的实质为案外人周洁买受人民法院依法变卖的房产，因评估机构的评估错误而发生的争议，并非买受人的恶意产生，司法实践中不能把评估机构的错误强加到案外买受人的身上，损害其合法权益。本案的房产属于不动产，关于不动产能否适用善意取得制度，笔者根据法理和相关法律规定试作如下分析：
第一、否定本案适用善意取得制度的理由。
否定善意取得制度的观点认为人民法院依据错误的评估结论对被执行人张成的房产进行变卖，变卖裁定确有错误，侵害了其合法权益，且被变卖的房产属于不动产，根据法律规定不适用善意取得制度，应当依法执行回转，恢复到执行前的状态，保护被执行人的权益。其具体理由是：
1、目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。至于不动产，应以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人，因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。故在建立不动产登记制度后，善意取得的原理以及规则在不动产领域已经无法适用。 即使存在不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条规定，执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当做出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。
3、根据法院所查明的事实，被执行人张成所使用的宅基地属国有划拨土地，说明评估结论是错误的，因集体土地是没有价格的，只有取得费用，而国有土地是有价格的，二者存在质的差别，法院依据错误的评估结论进行变卖，侵害了被执行人张成的合法权益，应强制买受人周洁搬出该房屋，至于给周洁带来的损失，可对其后添置的财产进行评估，折价赔偿；其它损失可以通过国家赔偿的途径进行解决。
4、最高人民法院于1998年7月21日作出法释[1998]17号司法解释，该解释明确规定，执行过程中作出的裁定确有错误的，可以撤销原来的变卖裁定。本案的变卖裁定确有错误，应予以撤销，恢复到执行前的状态。
本案人民法院依法变卖的房产并非违章建筑，产生问题的原因是基于对土地性质的评估错误，而且房产属于法律意义上的不动产，法律上没有不动产适用善意取得制度的规定。因此，本案不属于善意取得制度的范畴。
第二、肯定本案适用善意取得制度的理由。
肯定善意取得制度的观点认为案外买受人周洁是基于人民法院的变卖，依法支付价款买受被执行房产的，至于评估机构的评估错误、人民法院依据错误的评估报告变卖被执行财产，并不能成为否定买受人善意取得的依据，如果执行回转将会严重损害买受人的合法权益，使市场经济交易安全受到冲击。本案的不动产买卖关系的成立应当适用善意取得制度。其具体理由是：
1、从不动产登记公信力的角度分析。我国关于不动产权属的认定实行的是登记要件说，即赋予登记以较强的公信力，登记一经完成，权利即为设定，即使该登记内容与真实权利不符，亦视登记内容为正确，法律对于信赖该登记而为民事法律行为的人亦加以保护。本案中被执行人张成原持有房产证，是该房产的合法所有人，但人民法院依据判决书，并且经评估机构评估后，对其房产依法进行变卖，是有事实和法律依据的。案外人周洁买受该房屋后，不能因为评估有误就否定善意取得，应当确定该买卖行为有效。
2、从尚未健全的不动产登记角度分析。由于我国尚未建立起健全的不动产登记体系，没有规定不动产可以适用善意取得，而且我国的强制执行法尚未出台，目前出台的民事诉讼法及其解释和最高人民法院关于执行工作若干问题的规定，均未对上述情况做出明确规定，但这并不影响本案不动产善意取得制度的适用。不动产公示登记的方法，为各国通例。不动产善意取得系借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。善意第三人因信赖登记而与登记名义人进行交易，纵使存在登记与本权分离的现象，善意第三人亦因其信赖登记的公信力而获其利益。如不动产未予登记，即因缺乏登记的公信力，而第三人仍与无权处分人进行交易，则可推定第三人存在过失，不能适用善意取得。我国尚未建立起健全的不动产登记体系，主要指存在大量应登记而未登记的不动产的现象。但因未登记的不动产不能依公示公信原则而适用不动产善意取得，那么我国尚未健全的不动产登记体系对不动产善意取得制度并无实质影响。况且，我国《城市房地产管理法》第37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。此规定排除了未登记的房地产适用不动产善意取得的可能。因此，笔者认为，我国尚未健全的不动产登记体系并不影响不动产善意取得制度的存在。本案中，被执行的房产是有房产证的，进行了合法的登记，可以转让。人民法院在执行过程中，由于被执行人张成没有履行法律确定的义务，变卖其房产是合法有效。至于变卖过程中存在的瑕疵，不能影响案外买受人的善意取得。
3、从我国目前的司法解释角度分析。《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”就包括了共同共有不动产的善意取得。如果买受人在买受该不动产时为善意且无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。并且，在现代社会中，无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生， 因而存在不动产无权处分的可能。 从该司法解释演变生成来看，主要就是源于共同共有房屋的买卖纠纷。由此可见，我国实际上已经承认了不动产的善意取得。因此，本案应当适用善意取得制度，保护善意买受人的合法权益。
4、从维护交易安全的角度分析。市场经济是法治经济，要求交易必须在法律规定的范围内进行，而法律是维护交易安全的保障。在我国法治愈来愈健全的社会条件下，不动产的交易日益频繁，对交易安全的要求也越来越高。如果要求买受人在每一交易过程中对出让人是否为真正的权利人，或者买受人民法院依法拍卖、变卖的不动产是否存在瑕疵进行调查是很难做到的，即便可能的话，那交易诚信的成本也相当高昂，就会在一定程度上阻碍不动产的流通，使得社会经济的发展受阻。因此，从维护市场经济下不动产交易的安全，鼓励不动产交易的角度上看，应当采取和适用不动产善意取得制度。本案案外人周洁的买受房产关系正是属于市场经济条件下正常的交易类型，其安全性应当得到法律的保护。
笔者同意第二种观点，即周洁基于合法买卖关系且支付了相应的价款，应当属于善意取得，本案应确认周洁的房屋买卖关系有效，周洁可以取得房屋所有权。无论从法学理论上，还是从处理案件的社会效果方面讲，本案适用善意取得制度，保护案外买受人的合法权益，保护市场经济的交易安全都是比较理性的。尽管如此，本案仍然还有不尽人意之处，可能还涉及到法学理论上的一些较深层次问题，如在市场经济条件下，不动产能否适用善意取得制度，似乎都还有值得探讨的必要。
徐明成 刘红军